「父が亡くなってから何年もたつけれど、実家の名義はそのままです」――
このようなご相談は、今でも少なくありません。
ところが、令和６年４月１日から相続登記が義務化され、不動産を相続したことを知った日から３年以内に相続登記をする必要があることになりました。
昔の相続だからといって、そのままにしてよいわけではありません。
特に、実家については「長男が住んでいるから問題ない」「固定資産税を払っているから大丈夫」「売る予定がないので急がなくてよい」と考えられがちです。
しかし、登記簿上の名義が亡くなった方のままであれば、相続登記は終わっていません。
今のうちに確認しておかないと、将来さらに手続きが複雑になることがあります。
１．相続登記の義務化とは？
相続登記の義務化とは、相続によって不動産を取得した人が、その取得を知った日から３年以内に相続登記を申請しなければならない制度です。
遺産分割協議によって不動産を取得した場合も、遺産分割協議が成立した日から３年以内に、その内容を反映した登記申請が必要になります。
また、この制度は令和６年４月１日より前に発生した相続にも及びます。
すでに相続が発生しているのに登記が未了の不動産については、原則として令和９年３月３１日までに対応する必要があります。
正当な理由がないまま放置した場合、１０万円以下の過料の対象となる可能性もあります。
２．昔の名義のままの実家で多い３つのケース
（１）名義が祖父母のままになっているケース
もっとも多いのが、「実家は祖父母名義のまま」というケースです。
家族の中では長年当然のように住み続けていても、登記簿を確認すると亡くなった祖父母名義のままになっていることがあります。
この場合、まず必要になるのは、誰が相続人かを正確に確定することです。
戸籍をたどって相続人を確認し、遺言があるかどうかを調べ、遺言がなければ相続人全員で遺産分割協議を行います。
相続開始から年数がたっていると、相続人の中にすでに亡くなっている方がいたり、代襲相続が発生していたりして、当初想定していたより関係者が増えていることもあります。
（２）空き家のままになっているケース
実家が空き家になっている場合、「誰も住んでいないのだから急がなくてもよい」と考えてしまいがちです。
しかし、空き家であっても相続登記の義務がなくなるわけではありません。
空き家をそのままにすると、建物の老朽化、庭木の越境、近隣への迷惑、固定資産税の負担など、登記以外の問題も起こりやすくなります。
そして、いざ売却しようとしたときに名義が亡くなった方のままだと、まず名義人の方の相続手続を整えるところから始めなければなりません。
使っていない不動産ほど、早めの相続登記が大切です。
（３）共有のままになっているケース
相続人の話し合いがまとまらず、とりあえず共有名義にしているというケースもあります。
共有そのものが直ちに悪いわけではありませんが、長期間放置すると、次の相続が重なったときに相続関係が複雑になります。
たとえば兄弟姉妹で共有にした実家について、そのうちの一人が亡くなると、その持分はさらに次の世代へ相続されます。
こうして権利関係が細かく分かれていくと、将来売却や建替えをしたいときに、関係者が多すぎて話がまとまらないという事態が起こり得ます。
「いま決めきれないから共有で」という判断が、後の世代に大きな負担を残すこともあるのです。
３．話し合いがまとまらないときは「相続人申告登記」も検討を
相続人の間でまだ遺産分割の話し合いがまとまっていない場合でも、何もしないままでよいわけではありません。
そのような場合には、「相続人申告登記」という制度を利用できることがあります。
これは、自分が相続人であることを法務局に申し出る制度で、正式な遺産分割協議が終わるまでの暫定的な対応として活用されます。
ただし、相続人申告登記をしたからといって最終的な相続登記が不要になるわけではありません。
後日、遺産分割協議が成立した場合には、その内容に沿った相続登記をあらためて行う必要があります。
「今すぐ全部を決められない」という場合の一時的な措置として理解しておくとよいでしょう。
４．「どの不動産が残っているか分からない」という場合も、確認しやすくなりました
相続のご相談では、「実家以外に土地があるか分からない」「昔の田畑や私道が残っていないか不安」という声もあります。
この点については、「所有不動産記録証明制度」が令和８年２月２日から始まり、亡くなった方が登記簿上の所有者として記録されている不動産を一覧的に把握しやすくなりました。
相続登記が必要な不動産の調査に役立つ制度として注目されています。
５．確認したい３つのポイント
昔の名義のままの実家があるかもしれない、と思ったら、まず次の三つを確認してみてください。
（１）登記簿上の名義を確認する
固定資産税の納税通知書だけでは、現在の登記名義は分かりません。法務局で登記事項証明書を取得し、誰が不動産の名義人となっているかを確認します。
（２）相続人が誰かを整理する
戸籍を集めると、思っていたより相続人が多いこともあります。古い相続ほど、関係者の把握が重要です。
（３）遺言の有無と今後の方針を確認する
遺言があるか、誰が取得する方向なのか、売却予定があるのかなどを早めに整理すると、手続が進めやすくなります。
昔の名義のままの実家は、時間がたつほど手続きが難しくなる傾向があります。
相続人が増え、関係者と連絡が取りづらくなり、必要書類の収集にも時間がかかります。
「祖父母名義のままの実家がある」「空き家になっている実家をどうしてよいか分からない」「兄弟で共有のままになっている」――
このような場合には、まず現状を確認し、できるだけ早めに対応を検討することが大切です。
相続登記の義務化をきっかけに、所有している不動産の名義を今のうちに整理しておくことをおすすめします。
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